Az ingatlan adásvétel nem csupán egy egyszerű ügylet – ez egy összetett jogi és pénzügyi folyamat, ahol mind a vevőnek, mind az eladónak tisztában kell lennie a teendőkkel. A jól átgondolt előkészületek, a pontos dokumentáció és a jogi előírások betartása elengedhetetlen a sikeres és problémamentes lebonyolításhoz. Mutatjuk a legfontosabb lépéseket!
1. Ingatlan kiválasztása és előzetes egyeztetés
Vevőként:
- Az ingatlanpiac feltérképezése és a megfelelő ingatlan kiválasztása.
- Az ingatlan állapotának ellenőrzése (fizikai és jogi állapot). Az ingatlan megvásárlása előtt érdemes az ingatlant mindenre kiterjedően szakértővel megvizsgáltatni ha van erre lehetőség (statikai, épületgépészeti, villamos berendezési állapotát felmérni, ingatlan forgalmi értékét felbecsülni, esetleg a telket földmérővel kiméretni) az esetleges hibák, hiányosságok feltárása érdekében.
- Szükség vagy kétség esetén az ingatlan építési engedélyeztetési, használatba vételi engedélyeztetési iratainak, engedélyei meglétének ellenőrzése, illetve annak ellenőrzése, hogy az ingatlan valóságban fellelhető állapota megegyezzen az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő állapottal különösen kölcsön vagy támogatás igénybevétele esetén.
- Társasházi ingatlan esetén a társasházi dokumentumok (Alapító okirat, Szmsz, házirend, valamint, a közös költség megállapításáról szóló közgyűlési határozatok előzetes beszerzése és ellenőrzése, különös tekintettel az esetleges elővásárlási jog fennállására. Fontos továbbá a közös költség vonatkozásában a közös képviselő nullás igazolásának beszerzése arra vonatkozóan, hogy az eladónak nem áll fenn tartozása a társasházzal szemben.
- Az ingatlan környezetének felmérése (szomszédok, közvetlen környezet vizsgálata, csapadékvíz elvezetése és talajvíz állapota).
- Építési telek vásárlása esetén a helyi építési szabályzat szerinti építési övezeti besorolását (beépíthetőség mértékének) ellenőrzése.
- Szükség esetén hitelképesség felmérése és hiteligénylés előkészítése.
Eladóként:
- Az ingatlan eladási árának meghatározása.
- Az ingatlan dokumentációjának összegyűjtése (tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány stb.).
- A potenciális vevőkkel való tárgyalás lefolytatása.
- Energetikai tanúsítvány beszerzése.
- Az ingatlan villamos berendezésének kötelező felülvizsgálatát elvégeztetni a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján, amely az áramszolgáltatónál kezdeményezendő.
A feleknek érdemes megállapodnia az ingatlanban hagyott ingóságokról, esetlegesen az ingatlanban maradó a hulladék elszállításáról.
2. Előszerződés és foglaló
Ha a felek megegyeztek a feltételekben, készülhet egy adásvételi előszerződés, amely rögzíti a főbb pontokat, például az árat és a fizetési ütemezést.
Ebben a szakaszban szokás foglalót is adni, amely a szerződéses szándékot biztosítja. Jóváhagyott körülmények esetén akár a végleges szerződés is megszülethet már itt. Amennyiben minden feltétel adott, úgy végleges szerződés is köthető ebben a fázisban.
3. Az adásvételi szerződés megkötése
- Az adásvételi szerződést csak ügyvéd vagy közjegyző készítheti és ellenjegyezheti – ez jogszabályi előírás.
- A szerződés tartalmazza: a felek adatait, az ingatlan részletes adatait, vételárat, fizetési módot, birtokbaadás idejét, és minden egyéb fontos feltételt.
- A pénzügyi teljesítés módját is rögzíteni kell (készpénz, átutalás, hitel stb.).
4. Vételár kifizetése
- Ha a vevő banki hitelt vesz igénybe, fontos a pénzügyi folyamatok időben történő elindítása.
- A vételár kifizetése történhet:
- közvetlen átutalással,
- készpénzben,
- vagy ügyvédi letéti számlán keresztül.
5. Földhivatali bejegyzés
- A szerződés aláírása után az ügyvéd benyújtja azt a földhivatalhoz, hogy megtörténjen a tulajdonjog bejegyzése.
- A folyamat legfeljebb 60 napot vesz igénybe, de soron kívüli ügyintézés is kérhető.
6. Illetékek és költségek
- A vevőnek 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie, kivéve, ha illetékkedvezményre jogosult.
- Az eladónak akkor kell személyi jövedelemadót fizetnie, ha az eladás jövedelemmel jár, és nincs adókedvezmény.
- További költségek: ügyvédi díj, földhivatali díj, tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, stb.
7. Birtokbaadás
- A vételár teljes kifizetését követően az eladó átadja az ingatlan kulcsait és birtokba adja az ingatlant a vevőnek.
- A birtokbaadást és az ingatlan állapotát érdemes jegyzőkönyvben rögzíteni, hogy később ne legyen vita az esetleges hibákról.
- Szükséges rögzíteni a közműórák (víz-, gáz-, villany) állását, állapotát (plombáinak sértetlenségét) és beszerezni a közműórák átírásához szükséges, a szolgáltatók által megkövetelt dokumentumokat.
- Az ingatlan birtokbaadásakor érdemes időbélyegzővel ellátott fényképeket csinálni az ingatlan átvételkori állapotáról, a felépítmények, valamint tartozékaik külső és belső állapotáról.
- A birtokbaadást követően a vevőnek érdemes az ingatlan ivóvíz és lefolyórendszerének, továbbá füstelvezető kéményeinek, gáz üzemű berendezéseinek, klímaberendezéseinek és fűtőberendezéseinek a felülvizsgálatát elvégeztetnie.
- Szükség esetén a lakcím (lakóhely, tartózkodási hely) megváltozásáról szóló bejelentés megtétele a birtokbavételt követően. Eladói oldalon pedig az ingatlanból történő kijelentkezéshez szükséges bejelentések megtétele.
- Az építményadó és telekadó kötelezettség keletkezésének bejelentése adatbejelentéssel az önkormányzat részére.
Az ingatlan adásvétel minden esetben precíz előkészítést és jogi támogatást igényel. Egy tapasztalt ügyvéd segíthet elkerülni a buktatókat és gördülékennyé teheti a teljes folyamatot.
Ingatlanvásárlás vagy eladás előtt áll? Kérjen ajánlatot, és forduljon hozzánk bizalommal!
dr. Bajusz Viktor ügyvéd
tel: +36 30 325 1010
e-mail: iroda@bajuszugyved.hu