A következőkben – több részletben – a szerződéskötés néhány buktatójára hívom fel a figyelmet, ahogy már említeni szoktam volt, terjedelmi okokból a teljesség igénye nélkül.  Főleg azért is, mert két egyforma szerződés sincs, csak legfeljebb hasonló.

I.

A tulajdonátruházó szerződés átruházója (eladó, ajándékozó, cserepartner, apportáló tag) általában az ingatlan tulajdonosa. Első intelem, hogy a tulajdonjogot friss tulajdoni lappal igazoltassuk az átruházóval. Van kockázata, s a kockázat mértéke konkrét elemzést igényel az ingatlan-nyilvántartásba még be nem jegyzett, de széljegyzett, avagy még nem is széljegyzett átruházótól törtnő szerzési igénynek. Ezekre az esetekre igaz lehet az a filmcím, hogy „óvakodj a törpétől”. Amennyiben sem a tulajdonosi bejegyzés, sem a széljegy, sem más tulajdonszerzési jogot alapító szerződés, illetve tulajdonjog-bejegyzési engedély nem igazolja az átruházó tulajdonjogát, vagy az arra való igényét, a szerződés megkötése csak akkor ésszerű, ha ahhoz komoly – a kockázatot meghaladó mértékű – egyéb (pl. gazdasági) érdek fűződik és az összes kockázat ellen kellő biztosítékot lehet a szerződésbe beépíteni. Az előszerződés általában ebben az esetben célravezetőbb, mint a végleges ingatlan-átruházási ügylet.

Külön eljárásokat, illetőleg feltételeket igényel, ha az átruházó kiskorú vagy gondnokság alatt áll, a tulajdonos állam, vagy önkormányzat, avagy az ingatlant jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog terheli, illetőleg gazdasági társaság csőd-, vagy felszámolási eljárás alatt áll. Termőföld, illetőleg a szőlő átruházása esetén is külön jogszabály által meghatározott elővásárlási jog gyakorlására előírt hirdetményi eljárást kell lefolytatni.      Megszerző az a természetes személy (vagy jogképes szervezet) akire a szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdonjogát át kell ruházni, azaz a vevő, a cserepartner, a megajándékozott, az apport címzettje. A megszerzőnél vizsgálni kell, hogy nem áll-e szerzési korlát, avagy tilalom alatt. (Pl. termőföld szerzés esetén) Külön engedélyezési eljárást igényel a külföldiek ingatlanszerzése. Külön figyelmet és jogalapvizsgálatot igényel, ha a szerződő felek részéről képviselők járnak el. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződéseket csak jogszabály által meghatározott elemeket tartalmazó, ezért formai szempontból minősített írásbeli alakban lehet érvényesen és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas módon megkötni. Nem kizárt, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmatlan formában létrejött tulajdonszerzést per útján érvényesíteni lehet, de ettől inkább óvakodjunk.

Formai előírások közé sorolható, hogy a szerződésnek, mint okiratnak ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson tartalmaznia kell

  1. az érdekelt magánszemély családi és utónevét, ideértve a születési családi és utónevét, születési helyét és idejét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját;
  2. ha az érdekelt statisztikai számjellel rendelkező szervezet, annak megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát;
  3. az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi száma) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot;
  4. a jog vagy tény pontos megjelölését;
  5. a jogváltozás jogcímét;
  6. az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát;
  7. a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát;
  8. a keltezés helyét és idejét, az érintettek aláírását, az ügyvédi ellenjegyzést.

A jogszabályi előírások mellett azonban még számtalan egyéb dologra is figyelni kell, amelyekről majd a következő részekben írok.

II.

Az első részben a tulajdon-átruházási szerződés átruházójára, megszerzőjére vonatkozó szempontokról eset szó, valamint arról, hogy a szerződést minősített írásbeli alakban kell elkészíteni ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson. A következőkben az ingatlan átruházási szerződés tárgyával, magával az ingatlannal, és az ingatlan néhány lényeges tulajdonságával foglalkozok. Vásárláskor ezek is szempontok lehetnek.

A szerződés tárgyát a megszerezni kíván ingatlan vagy annak egy része (ingatlan részilletőség, tulajdoni hányad) képezi. Az átruházandó ingatlan leírása körében általában a magánjogi szabályok szerint elegendő az ingatlant azonosítható módon körülírni (pl. település, utca, házszám, vagy fekvés és terület körülhatárolása). Földhivatali bejegyzésre azonban a szerződés csak akkor alkalmas, ha többek között tartalmazza az érintett ingatlan pontos megjelölését, azaz a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát, az átruházott és bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot, a bejegyzendő jog vagy tény pontos megjelölését, a jogváltozás jogcímét.

A viták elkerülése érdekében a lehető legrészletesebb leírást célszerű alkalmazni olyankor például, ha az ingatlan elhelyezkedése, megközelíthetősége, egyéb tulajdonságai, az épületek minősége, a helyiségek kialakítása és beosztása, rendeltetése valamelyik fél számára fontossággal, rendeltetéssel bír, vagy ha a szerződés teljesítésére, birtokba-adására a megkötését követően később kerül sor, és bárminemű változást az ingatlan státusában valamelyik fél addig is el kíván kerülni, avagy a költségek viseléséhez, a közmű-órák átíratásához az ilyen részletezés a felek részére segítséget nyújt. A szerződésben leírt minden jellemzőtől való eltérés ugyanis a szerződés megszegését jelentheti, és annak következményeit vonhatja maga után.

A leírás tehát kiterjedhet a következőkre:

- helyrajzi szám, az ingatlan természetbeni elhelyezkedése, megközelíthetősége;
- az ingatlan bel- vagy külterületi fekvése, művelési ága és minőségi osztálya, illetve termőföld esetén aranykorona értéke, a művelési ágból való kivonás ténye;

- az ingatlan jellege (lakóingatlan, üzem, raktár, üzlet, műhely, telephely stb.);
- az ingatlan építési övezeti besorolása (amely fontos a használhatóság és hasznosíthatóság tekintetében);

- az ingatlanon álló épületek és építmények megnevezése, esetleg részletes leírása (pl. létesítés ideje, a kivitelezés módja és anyaga, a helyiségek száma és beosztása, területek, közműellátások, hibák rögzítése, hogy a másik fél erre később igényeket ne alapozhasson);
- a kizárólagos birtoklás, használat és hasznosítás tárgyát képező ingatlanrész leírása;

- az ingatlan egyéb tartozékainak leírása (olyan létesítmények, amelyek nem minősülnek az ingatlan elválaszthatatlan részét képező épületeknek, építményeknek – pl. könnyűszerkezetes pavilonok, fészerek, klímaberendezések stb.).

Az ingatlan néhány lényeges tulajdonsága: Az ingatlanügyletek esetében van még néhány olyan, nem elsősorban joginak, hanem ténybelinek tekinthető tulajdonság, amelyek komoly kihatással lehetnek az ingatlan megszerzésére, birtoklása, használata és hasznosítása, illetve kapcsolódó költségekre. - Az egyik ilyen a mezőgazdasági, illetve erdőgazdasági földterületek nem mező- vagy erdőgazdálkodási vállalkozás folytatása céljából való megszerzése. Ilyen esetben a mezőgazdasági ingatlanok belterületbe vonása és építési vagy vállalkozási célú ingatlanná minősítése (önkormányzati hatáskör), illetve egy speciális földhivatali eljárásban a mezőgazdasági művelésből való kivonása szükséges, és mindkét eljárás eredményét át kell vezettetni az ingatlan-nyilvántartáson.

- Második kérdéskör az ingatlan, illetve az azon lévő épületek és építmények építési jogi státusa (helyi építési előírások-, az építések jogszerűségének- és használati minősítésének tisztázása), amelyek adott esetben a vásárlás céljának elérését akadályozhatják.
- A harmadik problémakör a közműellátottság, közműórák, költségviselések (pl. érdekeltségi, közműfejlesztési hozzájárulás fizetése), az ezekhez kapcsolódó vezeték és átjárási szolgalmak, a kapcsolódó tulajdoni viszonyok, az esetleges közös működtetés tisztázása.

- A negyedik kérdés az ingatlan környezetvédelmének helyzete, amelynek esetleges tisztázatlansága komoly kockázatot jelenthet. A környezetterheléssel gyanús ingatlanok (pl. korábbi ipari telephelyek, törmelék- és hulladék-lerakóhelyek, kockázatos szomszédos ingatlanok) esetében a szerződéskötéshez célszerű megkövetelni az átruházótól, hogy szakvéleménnyel igazoltassa a talaj, a talajvíz környezetterheltségét.
- Végül, ha az ingatlan régészeti lelőhely, vagy régészetileg releváns lehet, az ott tervezett vállalkozást, beruházást nagymértékben hátráltathatja. A szerzéskor ezzel a kockázattal feltétlenül tisztában kell lennünk, hogy annak kockázatával számolhassunk.  

III.

Az első részben a tulajdon-átruházási szerződés átruházójára, megszerzőjére vonatkozó szempontokról eset szó, valamint arról, hogy a szerződést minősített írásbeli alakban kell elkészíteni ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson. A második részben az ingatlan átruházási szerződés tárgyával, magával az ingatlannal, és az ingatlan néhány lényeges tulajdonságával foglalkoztam. Most pedig az átruházási megállapodás, az előszerződés, a tulajdoni hányad szerzés, a társasház ingatlan szerzés egyes kérdéseinek körbejárására invitálom olvasóimat.

Ahhoz, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes, és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen, szükséges a felek kifejezett megállapodása a tulajdonjog átruházásában („eladó eladja, vevő megveszi” vagy „ajándékozó ajándékba adja, megajándékozott köszönettel elfogadja”), amely megtestesíti az átruházás elengedhetetlenül szükséges jogcímét (adásvétel, ajándékozás, csere, apportálás). Ez az átruházási megállapodás.

Az átruházási megállapodás megkötését kizárja az elidegenítési és terhelési tilalom. Az esetek egy részében ez a teher nincs feltüntetve az ingatlan tulajdoni lapján. Ezért az eladót a szerződésben célszerű nyilatkoztatni, hogy szavatolja az ingatlan per-, teher- és igénymentességét. Ha az elidegenítési és terhelési tilalom be van jegyezve az ingatlan tulajdoni lapjára, a szerződés csak akkor köthető meg joghatályosan, ha annak jogosultja az átruházáshoz hozzájárul. ezt a nyilatkozatot a szerződéskötést megelőzően célszerű beszerezni.

A szerződő felek előszerződést akkor szoktak kötni, ha az átruházási szerződés még valamely feltétel hiányában nem köthető meg, de a felek mégis biztosítani kívánják, hogy az akadályozó tényezők elhárítását követően, vagy valamely feltétel bekövetkezése után az átruházási szerződés közöttük létrejöjjön.  Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Ennek elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja. Itt jegyzem meg, hogy a gyakorlatban a felek kötelezettségvállalásuk jeléül, a szerződés létrejöttének garanciájaként sokszor adnak foglalót. Azonban csak akkor lehet az átadott pénzösszeget foglalónak nevezni, ha a felek legalább előszerződést kötnek. Enélkül a foglalónak nevezett pénzösszeg csak előlegnek minősül. Az pedig, ha nem jön létre az ügylet, simán visszajár.

A szerződés tárgya lehet a közös tulajdonban álló ingatlanból az átruházót megillető tulajdoni hányad is. Tulajdoni hányad kívülállóra történő visszterhes (adásvétel) átruházása esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti. Az erre vonatkozó nyilatkozatokat be kell szerezni, illetőleg az erre vonatkozó felhívást igazolni kell a földhivatal felé. A tulajdoni hányad önmagában nem jelent arra jogosultságot, hogy a tulajdonos az adott ingatlan valamely meghatározott részét kizárólagosan birtokolja, használja vagy hasznosítsa. Erre csak akkor van lehetősége, ha a tulajdonostársakkal erre megállapodást köt. Ha van ilyen megállapodás, akkor az átruházásnak a megállapodásban rögzített jogok átruházására is ki kell terjednie, s a szerződésben pontosan meg kell határozni, hogy e jogok mely ingatlanrészre vonatkoznak.

Ingatlan részterületének a megszerzése közös tulajdont eredményez vagy pedig, ha fennállnak annak feltételei, akkor telekalakítási eljárást, az ingatlan megosztását, követően lehet önállóan nyilvántartott ingatlanhoz jutni. A telekalakítás építéshatósági közigazgatási eljárás, amely két részből áll: egyfelől a megosztási munkarészek (terület-felosztási javaslat és vázrajz) elkészítéséből és földhivatal általi záradékolásából, másfelől a telekalakításnak az illetékes építési hatóság általi engedélyezéséből.   Társasházi ingatlan megszerzésekor a szerződés tárgya a társasházi különlapon önálló helyrajzi számon feltüntetett külön tulajdonban álló örökegység (társasházi lakás, garázs, üzlethelyiség), valamint a közös tulajdonból a külön tulajdonra eső eszmei tulajdoni hányad, amelyek csak a együtt ruházhatók át. Társasházi ingatlanok átruházása esetén mindenképpen célszerű áttekinteni, ellenőrizni a tulajdoni lapon kívül a hatályos társasházi alapító okiratot, a társasház szervezeti-működési szabályzatát, a házirendjét és a határozatok könyvéből azokat a közgyűlési határozatokat, amelyek a tulajdonostársak jogaira, kötelezettségeire kihatással vannak. Itt is felmerül a közös tulajdon valamely részére kiterjedő elkülönül használati jog fennállása, amely alapulhat írásbeli megállapodáson, közgyűlési határozaton, de előfordul – és ez a gyakoribb -, hogy ez csak  a tulajdonostársak között kialakul gyakorlaton, szokásjogon vagy ráutaló magatartáson alapul. A vitás kérdéseket még szerződéskötés előtt célszerű tisztázni. A következő részben az ingatlanügyletek tipikus kikötéseit veszem sorra.

IV.

A harmadik részből helyhiány miatt lemaradt a társasházi ingatlan szerzés egyes kérdéseinek körbejárása, ezt tehát ez a rész tartalmazza, kiegészítve az ingatlanügyletek tipikus kikötéseivel.

Társasházi ingatlan megszerzésekor a szerződés tárgya a társasházi különlapon önálló helyrajzi számon feltüntetett külön tulajdonban álló örökegység (társasházi lakás, garázs, üzlethelyiség), valamint a közös tulajdonból a külön tulajdonra eső eszmei tulajdoni hányad, amelyek csak együtt ruházhatók át. Társasházi ingatlanok átruházása esetén mindenképpen célszerű áttekinteni, ellenőrizni a tulajdoni lapon kívül a hatályos társasházi alapító okiratot, a társasház szervezeti-működési szabályzatát, a házirendjét és a határozatok könyvéből azokat a közgyűlési határozatokat, amelyek a tulajdonostársak jogaira, kötelezettségeire kihatással vannak. Itt is felmerül a közös tulajdon valamely részére kiterjedő elkülönült használati jog fennállása, amely alapulhat írásbeli megállapodáson, közgyűlési határozaton, de előfordul – és ez a gyakoribb -, hogy ez csak  a tulajdonostársak között kialakul gyakorlaton, szokásjogon vagy ráutaló magatartáson alapul. A vitás kérdéseket még szerződéskötés előtt célszerű tisztázni.

Az ingatlanszerzésre vonatkozó megállapodások tipikus kikötései a leggyakrabban előforduló tartalmi elemek: vételár, fizetési ütemezés, fizetési mód, szavatosság, birtokbaadás.
Adásvétel esetén a vevő az eladónak megfizeti az ingatlan aktuális piaci értékét, amelyben kifejeződik a helyben kialakult forgalmi érték (piaci ár), az ingatlan fekvése, állaga, az értékesítés vagy vásárlás kényszere (sürgőssége), az ingatlanpiaci trendek stb. Amennyiben nem fizeti meg a vevő az aktuális piaci érték egészét, úgy a különbözet tekintetében lényegében ajándékozásról van szó. Ha a felek nem olyan tartalmú szerződést kötnek (pl. a közterhek elkerülése érdekében), amelyet ténylegesen akarnak és teljesítenek, azzal elleplezik valós szerződéses szándékukat, színlelt szerződésről beszélünk. A színlelt szerződés egyrészt semmis, másrészt ha erről az ügyvéd tudomással bír, nem működhet közre annak elkészítésében, harmadrészt lehetnek felülilletékezési, adóhiány megállapítási (késedelmi pótlékolási, mulasztási bírságolási), súlyosabb esetben büntetőjogi következményei. Ha a színlelt szerződés más szerződést leplez, a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni.

A fizetés történhet a szerződéskötés előtt, a szerződés megkötésekor, illetőleg azt követően halasztottan vagy részletekben meghatározva. A fizetés módja lehet készpénzes, vagy banki átutalásos, esetenként ügyvédi (közjegyzői) letétbe helyezéssel teljesített. Minden esetben a szolgáltatás ellenszolgáltatás egyensúlyát, és a kockázatok kölcsönös csökkentését kell szem előtt tartani. Szokásos garanciális elemek a tulajdonjog fenntartás kikötése, az ügyvédi letétbe helyezéssel teljesítés, a vételár kifizetéséig halasztott birtokbalépés kikötése, a bejegyzési engedély előzetes letétbe helyezése, a késedelmes teljesítésre kamat, illetőleg kötbér kikötése.

A részben vagy egészben halasztott, esetleg részletekben történő vételárfizetés kockázata a megszerző fizetési hajlandóságában, fizetőképességében, illetve az időmúlás miatti pénzromlásban, kamatveszteségben rejlik. E vonatkozásban garanciális kikötés lehet a tulajdonjog fenntartása, jelzálog kikötés, bankgarancia a fizetésre, továbbá annak kikötése, hogy bármely részlettel való késlekedés a teljes hátralékos összeget azonnal esedékessé teszi, valamint a viszonylag magas késedelmi kamat megállapítása.

Ha az ingatlan ellenértékét részben vagy egészben bankhitelből finanszírozza a vevő, a bankok bizonyos szerződési feltételeket a maguk védelmében előírnak, amelyeket a megszerzésre irányuló szerződésbe bele kell foglalni, ha a felek a hitel folyósítását nem akarják veszélyeztetni (pl. a teljesítés módjának meghatározása, a bank javára szóló jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez való hozzájárulás kijelentése, az önrész kifizetésének igazolása, a  banki kölcsönből teljesítendő vételárrész utolsóként történő teljesítésének kikötése, az eladó részéről az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése, a vevő részéről a kölcsönből kifizetett vételárrész visszafizetésének vállalása arra az esetre, ha a szerződés bármely okból megszűnik, a szerződés felbontásának vagy megszűntetésének banki hozzájáruláshoz kötése, stb.). Hozzátenném, ahány bank, annyi szokás és kikötés, és a központilag meghatározott formaelőírásaik miatt néha „a lóval imádkozás” esete forog fenn. A jog- és kellékszavatosság kérdéseiről a következő részben lesz szó.

V.

A negyedik részt azzal zártam, hogy jog- és kellékszavatosság kérdéseiről a következő részben lesz szó. Emellett a szerződés megszegésének gyakorta alkalmazott következményeit is számba veszem.  

Az ingatlanszerződések egyik legfontosabb pontja az átruházó felelőssége az ingatlan per-, teher- és igénymentességéért. Erre a nyilatkozatra azért van szükség, mert a terhek jelentős részét az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza, tehát arról a vevő tudomást szerezhet, de vannak olyanok is, amelyeket az ingatlan-nyilvántartás nem tüntet fel, mint például: törvényen alapuló elidegenítési tilalom, elbirtoklás, időközbeni öröklés bekövetkezte, használati jogosultságok (bérlet, haszonbérlet) fennállta, elbirtoklás, ki nem fizetett tartozások, stb. Főleg az ezek elleni védelem a jogszavatosság célja, amelynek alapvetően az a következménye, hogy az átruházó a saját költségére köteles az ingatlant tehermentesíteni, vagy ha ezt ésszerű határidőn belül nem teszi meg, úgy a megszerző ezt az átruházó költségére megteheti, vagy ha még nem teljesítette a vételár egészét, úgy a tehermentesítéshez szükséges arányos részt visszatarthatja. Amennyiben pedig a tehermentesítés nem lehetséges, vagy aránytalan költségekkel járna, a megszerző akár el is állhat a szerződéstől és kártérítést is követelhet, avagy a teher átvállalása mellett vételár leszállítást igényelhet.
Ha a megszerzőnek a szerződéskötéskor tudnia kellett, hogy nem szerezhet az ingatlanon korlátozásmentes tulajdonjogot, nem érvényesítheti a jogszavatosságból eredő igényeit. Kivéve, ha az átruházó a szavatosságnál erősebb jótállási felelőssége vállalt, és kivéve a jelzálogjogot, amelytől való mentességért akkor is felel az átruházó, ha a jelzálogjogról a megszerző a szerződés megkötésekor tudomással bírt.

Az ingatlan egyéb tulajdonságaiért való felelősség a kellékszavatosság, amely kiterjedhet az ingatlan – állagának, állapotának hibátlanságáért, - a természeti, műszaki jellemzőiért, - a termőföld termőképeségéért, - a környezeti ártalmaktól való menteségéért, - a vételi célra való alkalmasságáért, - a beépíthetőségéért, - a használatának jogi, hatósági korlátozás alóli menteségéért, stb. Amennyiben az ingatlan valamely tulajdonsága nem teljesül, a Polgári Törvénykönyvben szabályozott az általános szavatossági jogokat lehet érvényesíteni. A kellékszavatosság körébe tartozik az a gyakorlatban alkalmazott intézmény, hogy a megszerzésre „megtekintett és a megszerző által ismert állapotban” került sor. Ez azt jelenti, hogy a szavatosság nem terjed ki az olyan hiányosságokra, amelyek egy megtekintés során, egyszerű szemrevételezéssel megállapíthatóak lettek volna a megszerző számára. Természetesen nem eredményez mentesülést az ilyen kikötés a szándékosan eltakart, elhallgatott, illetőleg a szemrevételezéssel fel nem ismerhető rejtett hibákért való felelősség alól. A kellékszavatosság csak az ellenszolgáltatás fejében történő ingatlan-átruházásokra alkalmazható. Érvényesül ugyanis a jogban is az a közmondás, hogy „ajándék lónak ne nézd a fogát”. Ajándékozás esetében csak akkor felel az átruházó a hibákért, és az azokkal okozott kárért, ha szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el, vagy elhallgatta az ingatlan valamely lényeges tulajdonságát.

A szerződés megszegésének gyakorta alkalmazott következményei:
- Foglaló adása esetén, ha a szerződés meghiúsulásáért a foglalót adó fél felel, a foglalót elveszíti, ha a foglalót kapó fél felel, a foglalót kétszeresen köteles visszaadni. Amennyiben pedig egyik fél sem felelős, vagy mindkettő felelős, a foglaló visszajár. - Kártérítés: a foglaló érvényesítésén túl a sérelmet szenvedett fél gyakorolhatja minden, a szerződésszegésből eredő egyéb jogát is, mint például: foglalón felüli kárigény, kamatkövetelés, használati ellenérték követelése. - Elállás, amelyet a sérelmet szenvedő fél a másik félhez intézett, és ahhoz igazolhatóan megérkező írásbeli nyilatkozatával teheti meg, amelyben indokolnia kell az elállást a másik fél szerződésszegésével (pl. késedelem, hibás teljesítés, tehermentesítés elmulasztása) Az elállás feltételeit célszerű a szerződésben pontosan meghatározni, mert a többféle értelmezést lehetővé tevő megoldások szükségszerűen vitához és időveszteséghez vezetnek. A szerződésben biztosíthatja bármelyik fél a szerződésszegés és indokolás nélküli elállás jogát  is. A másik fél szerződéssel kapcsolatos ráfordításainak és az elállásból fakadó veszteségeinek fedezetéül ilyenkor bánatpénzt is kiköthetnek.

További következmények lehetnek:
- késedelmes fizetés esetén késedelmi kamat kikötése, illetőleg fizetése;

- részletfizetés elmulasztása esetén az egész tartozás esedékessé válása;
- hibás teljesítés esetén kijavítás, árleszállítás, tehermentesítés, kártérítés;

- kezesség, bankgarancia igénybevétele, azonnali beszedés megbízás alkalmazása, ha a felek így állapodtak meg. Az ingatlanügyletek további tipikus kikötéseiről a következő befejező részben lesz szó.

A befejező részben további fontos vagy kevésbé fontos szerződési elemekről lesz szó.  

Az ingatlan-átruházási szerződések tipikus eleme az arról való rendelkezés is, hogy a szerződéssel kapcsolatos költségeket és terheket melyik fél viselje. Ezek pedig a következők lehetnek:
- a tulajdoni állapot rendezésének költségei (Pl. tehermentesítés költsége);

- a szerződéssel kapcsolatos engedélyek, hozzájárulások beszerzése, hatósági eljárások költsége;
- az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat/ok beszerzése és költsége;

- tájékoztatás az átruházót, illetve a szerző felet esetlegesen terhelő adózási kötelezettségekről (áfa, szja, társasági adó, ingatlanadó), igénybe vehető mentességről, kedvezményről;
- tájékoztatás a szerző felet terhelő illetékfizetési kötelezettségről;

- a földhivatali eljárás költsége;
- az esetleges közjegyzői okiratba foglalás költségei (pl. jelzálog-megállapodás, kiürítési szerződés);

- a szerződés elkészítésének ügyvédi (közjegyzői) költsége.

A Ptk. ezekkel kapcsolatban csak annyit tartalmaz, hogy az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, míg a szerződéskötési költségek, a tulajdon-átruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. Nem kizár azonban az ettől eltérő megállapodás.

További szokásos eleme az ingatlan átruházási szerződéseknek az ügyvéd megbízása a szerződés elkészítésére és ellenjegyzésére, és meghatalmazása az ingatlan-nyilvántartási eljárás vitelével. Előforduló elem az un. védzáradék kikötése a következők szerint: a szerződés bármely rendelkezésének érvénytelensége vagy végrehajthatatlansága nem hat ki az egész szerződésre, és a felek megállapodnak az érvénytelen vagy végrehajthatatlan rendelkezés (de csak annak) módosításában.

Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyezhetőség feltétele, hogy a szerződés tartalmazza a szerződő felek nyilatkozatát az állampolgárságukról, illetve szervezetek esetén arról, hogy mely állam joga szerint jöttek létre, és hol rendelkeznek az üzletvezetésük központjával. Ezen túlmenően gyakran rögzítik a felek, hogy a szerződés megkötése tekintetében ügyletképességgel rendelkeznek, azaz cselekvőképességüket semmi sem korlátozza (pl. kiskorúság, gondnokság), illetve szervezetek esetén a szervezeti képviselő rendelkezik a megkötéshez szükséges hatáskörrel, és ahhoz nincs szükséges más szerv (pl. taggyűlés, közgyűlés, felügyelő-bizottság) hozzájárulására, vagy azzal rendelkezik.

A szerző fél tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének, és ezzel az ingatlan dologi jogi hatályú megszerzésének elengedhetetlen feltétele az átruházó kifejezett hozzájárulása a tulajdonjognak a szerző javára a szerződésben meghatározott jogcímen (vétel, ajándék, csere, tartás) történő bejegyzéséhez (ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedély).
A birtokbaadásról való rendelkezés is fontos eleme ezeknek a szerződéseknek, hiszen az ingatlan birtokba vételétől tudja a szerző fél teljességében gyakorolni a tulajdonosi jogait, és ekkortól viseli terheit. A birtokbaadásra célszerű egyértelmű határidőt vagy egyértelmű feltételt megjelölni, s a birtokbaadásról jegyzőkönyvet felvenni, amely tartalmazza - a birtokbaadás helyét, időpontját,

- a részvevők nevét, címét aláírását,
- a földterület, épület bejárását, megszemlélését, s az ingatlan állapotával, állagával, tulajdonságaival kapcsolatos megjegyzéseket;

- a kulcsok átvételét,
- a közmű-óra állások feljegyzését,

- a birtokbaadásig terjedő időszakig rendezet közműdíjak, közterhek rendezésének igazolását,
- az ingatlanba bejelentkezett személyek, szervezetek, társaságok kijelentkezésének, székhely,- telephely, avagy fióktelep megszűntetésének igazolását;

- minden olyan tényt, felvetést, amelyet az utólagos bizonyíthatóság miatt fontosnak, lényegesnek tartunk.

Ezzel a résszel az ingatlanszerzéssel kapcsolatos gyakorlati tudnivalók tájékoztató jellegű ismertetésének a végére értem. Remélem, hogy összességében vagy részleteiben segítségére lehettem olvasóimnak.